La finanza guarda alla città come contenitore di asset categories (residenziale, industriale, logistico, ecc.) i cui valori, valutati, standardizzati e resi confrontabili nel tempo, possono indurre investitori istituzionali a dirigere ammontari elevati (min. 100 milioni di euro) su singoli edifici o portafogli di edifici (invece che su azioni, obbligazioni, derivati o quant’altro).
Il seminario di Milano, organizzato dal prof. Giacomo Morri per ERES e SDA Bocconi, coadiuvato da Associazione Real Estate Ladies e ACFAI SDA Bocconi, segna il punto di svolta per un interesse ad operazioni più complesse, sulle quali AUDIS ha negli anni insistito.
Mentre si rinvia per una panoramica dei casi pratici presentati nella prima parte del seminario al seguente resoconto e alla presentazione integrale di BNP Parisbas Real Estate (scaricabile in fondo all'articolo) la proiezione quantitativa dei valori di rendimenti e crescita dell’offerta immobiliare nei prossimi anni, nel presente articolo si riassumono alcuni degli interventi della seconda parte, dedicata ad una riflessione strategica e qualitativa.
Paola Gianasso, vicepresidente di Scenari Immobiliari, ha mostrato la traiettoria dell’urbanizzazione mondiale, insistendo sull’esigenza primaria di sostenibilità che i modelli consegnatici dal passato tendono a negare e quindi la fecondità di approcci che localmente invertano le tendenze.
Andrea Maffei ha mostrato esempi ed approcci di come si possa procedere attraverso una progettazione architettonica integrata d’eccellenza.
Roberto Mangiavacchi, vicepresidente di Assimpredil ANCE e proprietario di Mangiavacchi Pedercini, ha individuato le difficoltà di natura economica e regolamentare che vanno rimosse per dare finalmente ai cambiamenti d’uso del suolo la forza radicale di trasformazione che le città che si meritano. Ha citato il progetto Symbiosis come esempio promettente di interazione tra spazio pubblico rigenerato, tipologia d’edificio e attività economiche innovative da incubare e far sviluppare, premiato tra l’altro dall’Unione Europea nel recente bando Smart Cities Lighthouse.
Paola Ricciardi, Amministratrice delegata di REAG - Duff&Phelps Italy, ha individuato nella diffusione di valutazione sistematica dei valori immobiliari una chiave di trasparenza di cui hanno fortemente bisogno i protagonisti finanziari, che trovano in Italia più difficoltà ad investire, per il peso di incertezze strutturali (ma anche locali) ed una opacità maggiore che altrove.
Valentino Piana, in rappresentanza di Audis, ha sottolineato che in una economia a bassa crescita, per avere in un segmento di mercato una crescita interessante ed una buona profittabilità, è necessario che altri segmenti calino in termini assoluti. La rigenerazione urbana acquista quindi un carattere strategico e dovrebbe partire da politiche urbane che selezionino con chiarezza il futuro su cui si scommette. Vi deve poi essere una scelta operativa su quali aree debbano essere prioritariamente oggetto di trasfomazione, negoziata e resa esplicita con master plan di quartiere (con la sua mixité sociale e frammentazione proprietaria), di cui radicalmente migliorare mobilità, prestazioni energetiche e ambientali, qualità della vita e partecipazione dal basso e nel quale segnalare quegli elementi omogenei di asset categories sui quali la finanza può investire profittevolmente (business plan).
Il valore degli immobili dipende strutturalmente dal quartiere dove si trovano e le sue condizioni di prestigio, accessibilità, sicurezza e presenza di attività economiche. Chi intende ridurre il rischio ed incrementare i rendimenti investendo in immobili deve poter contare su un contesto condiviso di trasformazione.
(pubblicato il 3 dicembre 2015, contributo a cura di Valentino Piana)